"OO 아파트 재건축 들어간다며?"
이런 이야기를 듣고 OO아파트 곧 철거하겠구나 생각했는데 몇 년이 지나도 그대로인 아파트를 보신 경험, 누구나 있으실 겁니다.
재건축은 정말 오래 걸립니다. 작년 국토교통부가 모 국회의원에게 제출한 자료에 따르면 정비구역지정일부터 조합해산까지 평균 14.2년이 걸리는 것으로 나타났습니다. 평균 수치인 만큼 이보다 더 오랜 시간이 소요되는 곳도 부지기 수입니다.
그렇다면 재건축은 왜 오래 걸릴까요?
딱 한마디로 말하면 이해관계자가 많기 때문입니다.
수많은 조합원(종전자산 소유자)들이 다함께 의사결정을 해야하기 때문에 분쟁이 발생하기도 하고, 이해관계자가 다수이기 때문에 법률과 규정에 따른 복잡한 절차를 따라 의사결정이 이루어져야 합니다.
오늘은 이 재건축 절차에 대해서 한 번 살펴보고자 합니다.
재건축은 크게 6개의 단계로 나누게 됩니다.
1. 정비계획수립 및 정비계획 지정
재건축의 시작은 정비구역 지정입니다.
공동주택 재건축사업의 경우 이 때 안전진단을 통과해야 합니다. 소유자 10% 이상의 동의를 얻으면 안전진단이 가능합니다. 건물이 낡고 위험해야 조합원들에게는 오히려 이득인 아이러니한 상황이 발생하죠.
이후 정비계획안을 수립하고 주민공람, 도시계획위원 심의 등을 통과하면 정비구역으로 지정되게 됩니다.
2. 조합설립
두 번째는 조합설립 과정입니다.
정비구역 지정이 완료되면 조합설립 추진위원회가 만들어집니다. 법률에서 규정한 일정 요건을 갖추어야 하며 시장, 군수, 구청장의 승인이 필요합니다.
조합이 설립되기 전 준비를 하는 단계라고 보면 이해가 빠르실 듯 합니다.
추진위원회는 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산하게 됩니다.
조합은 조합설립인가를 받아야 합니다.
재건축 사업을 기준으로 보면
각 동별 구분소유자의 과반수,
전체 구분소유자의 3/4 이상,
토지면적의 3/4 이상의 토지소유자
동의 요건을 만족해야 합니다.
조합설립 인가로 조합이 일종의 법인격을 가지게 됩니다. 조합설립 인가를 받아야 조합이 계약행위 등 법률행위의 주체가 될 수 있습니다.
그러므로 조합설립 이후 시공사를 선정하게 됩니다.
3. 사업시행 인가
조합을 설립하고 시공사를 선정했으면 사업시행 인가 단계로 넘어갑니다.
사업시행인가는 조합이 계획한 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 지자체에게 허락받는 절차입니다. 일반적으로 조합사업에서는 빠른 사업 진행을 위해 시공사, 설계사 등 전문가와 함께 지자체에서 요구하는 조건을 충족한 계획을 세우게 됩니다.
건축심의를 마무리 했다면 사업시행계획서 제출을 통해 사업시행 인가 신청을 하게 됩니다.
사업시행인가를 위해서는 조합원 과반수의 동의가 필요합니다. 이후 관계기관의 검토 및 인허가가 끝나면 최종 사업시행인가 고시가 이루어집니다.
4. 관리처분 인가
다음 단계는 관리처분 인가입니다. 관리처분 인가는 모든 것이 확정되는 단계라고 볼 수 있습니다. 사업비, 조합원 분담금, 분양계획 등이 확정되고 관리처분 인가 이후에는 착공을 할 수 있어 관리처분 인가가 나면 조합원분들도 한 숨 돌릴 수 있습니다.
이 단계에서는 가장 먼저 감정평가 후 조합원 분양신청을 하고 이후 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하게 됩니다. 이 때 사업에 관한 전반적인 사항을 포함하여야 하며 이후 조합총회 의결을 거쳐 인가를 신청하면 됩니다.
인가를 신청받은 시장이나 군수, 구청장 등은 신청일로부터 30일 이내에 인가 여부를 결정해 사업시행자에게 통보하고 최종 고시를 하게 됩니다.
5. 이주 및 철거, 그리고 착공
관리처분 인가 이후 이주, 철거, 착공 순으로 사업이 이루어집니다.
조합원들은 보통 이주비를 대출 받을 수 있습니다. 이주가 완료되면 철거가 이루어지고 마침내 착공이 이루어집니다.
큰 문제가 없다면 2~3년 후 아파트가 준공됩니다.
6. 일반분양과 준공 및 입주
마지막 단계는 일반분양과 준공 및 입주입니다. 이제 정말 사업이 끝을 향하게 됩니다.
일반분양은 조합원 분양 후 잔여 분에 대해서 이루어집니다. 흔히 말하는 청약을 통해 공개모집을 하게 되죠.
한국에서는 통상 선분양을 하게 되므로 착공 시점에 분양을 하는 경우가 많습니다. 분양가 산정 기준에 따라 HUG의 심사를 통해 최종 분양가가 결정되며, 이 때 분양가가 높을수록 조합원들의 부담은 줄어들게 됩니다.
공사가 마무리되고 준공검사를 통과하면 준공인가를 받습니다. 이후 이전고시가 이루어지면 조합을 청산하게 됩니다.
각 조합원이 부담해야 할 분담금이 확실히 정해지고 이를 납부하여야 하며 이 단계까지 마치고 나면 드디어 조합을 청산하게 됩니다. 재건축 사업이 마무리 된 것이죠!
재건축 사업은 이렇게 오래 걸리기도 하고, 하나하나의 절차를 넘는 것이 너무 어려워서 단계를 거칠 때 마다 조합원 물건의 가격이 널뛰기를 하게 됩니다.
길고 고난한 과정이지만 그만큼 큰 수익을 가져다 주기도 하는 재건축 사업. 긴 호흡으로 접근하시는 것을 권장드립니다!
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"OO 아파트 재건축 들어간다며?"
이런 이야기를 듣고 OO아파트 곧 철거하겠구나 생각했는데 몇 년이 지나도 그대로인 아파트를 보신 경험, 누구나 있으실 겁니다.
재건축은 정말 오래 걸립니다. 작년 국토교통부가 모 국회의원에게 제출한 자료에 따르면 정비구역지정일부터 조합해산까지 평균 14.2년이 걸리는 것으로 나타났습니다. 평균 수치인 만큼 이보다 더 오랜 시간이 소요되는 곳도 부지기 수입니다.
그렇다면 재건축은 왜 오래 걸릴까요?
딱 한마디로 말하면 이해관계자가 많기 때문입니다.
수많은 조합원(종전자산 소유자)들이 다함께 의사결정을 해야하기 때문에 분쟁이 발생하기도 하고, 이해관계자가 다수이기 때문에 법률과 규정에 따른 복잡한 절차를 따라 의사결정이 이루어져야 합니다.
오늘은 이 재건축 절차에 대해서 한 번 살펴보고자 합니다.
재건축은 크게 6개의 단계로 나누게 됩니다.
1. 정비계획수립 및 정비계획 지정
재건축의 시작은 정비구역 지정입니다.
공동주택 재건축사업의 경우 이 때 안전진단을 통과해야 합니다. 소유자 10% 이상의 동의를 얻으면 안전진단이 가능합니다. 건물이 낡고 위험해야 조합원들에게는 오히려 이득인 아이러니한 상황이 발생하죠.
이후 정비계획안을 수립하고 주민공람, 도시계획위원 심의 등을 통과하면 정비구역으로 지정되게 됩니다.
2. 조합설립
두 번째는 조합설립 과정입니다.
정비구역 지정이 완료되면 조합설립 추진위원회가 만들어집니다. 법률에서 규정한 일정 요건을 갖추어야 하며 시장, 군수, 구청장의 승인이 필요합니다.
조합이 설립되기 전 준비를 하는 단계라고 보면 이해가 빠르실 듯 합니다.
추진위원회는 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산하게 됩니다.
조합은 조합설립인가를 받아야 합니다.
재건축 사업을 기준으로 보면
각 동별 구분소유자의 과반수,
전체 구분소유자의 3/4 이상,
토지면적의 3/4 이상의 토지소유자
동의 요건을 만족해야 합니다.
조합설립 인가로 조합이 일종의 법인격을 가지게 됩니다. 조합설립 인가를 받아야 조합이 계약행위 등 법률행위의 주체가 될 수 있습니다.
그러므로 조합설립 이후 시공사를 선정하게 됩니다.
3. 사업시행 인가
조합을 설립하고 시공사를 선정했으면 사업시행 인가 단계로 넘어갑니다.
사업시행인가는 조합이 계획한 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 지자체에게 허락받는 절차입니다. 일반적으로 조합사업에서는 빠른 사업 진행을 위해 시공사, 설계사 등 전문가와 함께 지자체에서 요구하는 조건을 충족한 계획을 세우게 됩니다.
건축심의를 마무리 했다면 사업시행계획서 제출을 통해 사업시행 인가 신청을 하게 됩니다.
사업시행인가를 위해서는 조합원 과반수의 동의가 필요합니다. 이후 관계기관의 검토 및 인허가가 끝나면 최종 사업시행인가 고시가 이루어집니다.
4. 관리처분 인가
다음 단계는 관리처분 인가입니다. 관리처분 인가는 모든 것이 확정되는 단계라고 볼 수 있습니다. 사업비, 조합원 분담금, 분양계획 등이 확정되고 관리처분 인가 이후에는 착공을 할 수 있어 관리처분 인가가 나면 조합원분들도 한 숨 돌릴 수 있습니다.
이 단계에서는 가장 먼저 감정평가 후 조합원 분양신청을 하고 이후 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하게 됩니다. 이 때 사업에 관한 전반적인 사항을 포함하여야 하며 이후 조합총회 의결을 거쳐 인가를 신청하면 됩니다.
인가를 신청받은 시장이나 군수, 구청장 등은 신청일로부터 30일 이내에 인가 여부를 결정해 사업시행자에게 통보하고 최종 고시를 하게 됩니다.
5. 이주 및 철거, 그리고 착공
관리처분 인가 이후 이주, 철거, 착공 순으로 사업이 이루어집니다.
조합원들은 보통 이주비를 대출 받을 수 있습니다. 이주가 완료되면 철거가 이루어지고 마침내 착공이 이루어집니다.
큰 문제가 없다면 2~3년 후 아파트가 준공됩니다.
6. 일반분양과 준공 및 입주
마지막 단계는 일반분양과 준공 및 입주입니다. 이제 정말 사업이 끝을 향하게 됩니다.
일반분양은 조합원 분양 후 잔여 분에 대해서 이루어집니다. 흔히 말하는 청약을 통해 공개모집을 하게 되죠.
한국에서는 통상 선분양을 하게 되므로 착공 시점에 분양을 하는 경우가 많습니다. 분양가 산정 기준에 따라 HUG의 심사를 통해 최종 분양가가 결정되며, 이 때 분양가가 높을수록 조합원들의 부담은 줄어들게 됩니다.
공사가 마무리되고 준공검사를 통과하면 준공인가를 받습니다. 이후 이전고시가 이루어지면 조합을 청산하게 됩니다.
각 조합원이 부담해야 할 분담금이 확실히 정해지고 이를 납부하여야 하며 이 단계까지 마치고 나면 드디어 조합을 청산하게 됩니다. 재건축 사업이 마무리 된 것이죠!
재건축 사업은 이렇게 오래 걸리기도 하고, 하나하나의 절차를 넘는 것이 너무 어려워서 단계를 거칠 때 마다 조합원 물건의 가격이 널뛰기를 하게 됩니다.
길고 고난한 과정이지만 그만큼 큰 수익을 가져다 주기도 하는 재건축 사업. 긴 호흡으로 접근하시는 것을 권장드립니다!
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