[개발·분양]시공사의 PF 신용보강 방법들

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개발사업에 있어서 PF대출은 필수적입니다. 그런데 이 PF대출에는 독특한 특징이 하나 있습니다. 바로 담보물이 없다는 점입니다. 사업의 미래 현금흐름, 즉 사업성을 믿고 대출을 해주는 것이죠.


그렇기에 대주단은 일종의 안전장치를 마련하게 됩니다. 바로 시공사의 신용보강을 받는데요, 오늘은 시공사가 제공하는 신용보강의 종류에 대해 알아보고자 합니다.

 

시공사가 제공하는 보증은 크게 4가지로 나누어 볼 수 있습니다.

그동안 막연하게 알고 계셨던 개념을 하나씩 꼼꼼히 살펴보시죠!

 


1. 책임준공

공사도급계약에 의거해 시공사가 정해진 기간 내 공사 완료 의무를 부담하는 형태입니다. PF대출 실행 시 필수조건이라고 봐도 무방하며 가장 보편적인 시공사의 신용보강 방법입니다.

책임준공약정을 체결하게 되면 시공사는 공사비 지급 및 시행사의 의무이행 여부와 관계없이, 시공사 자신의 책임으로 공사도급계약서에서 정한 공사기간 내에 해당 건축물을 준공해야 합니다.

이를 통해 대주단은 PF대출 상환이 예정된대로 이루어지지 않더라도, 최소한 준공 후 담보대출을 받을 수 있는 자산을 확보하는 효과를 얻습니다.

 

2. 연대보증

시공사가 주채무자와 연대하여 채무를 부담하는 형태입니다. 주채무자의 채무 불이행 시, 이행 의무를 부담하게 되는 것이죠. 


3. 채무인수

시행사 파산이나 기한이익 상실 사유 등 발생 시, 시공사가 시행사의 대출 채무 등을 인수하는 형태입니다.

연대보증과 채무인수는 시공사 입장에서 차이가 거의 없습니다. 대출채권의 실질적인 상환안정성을 확보하기 위해 연대보증과 채무인수 모두 부종성* 및 최고·검색 항변권**을 배제하고 있기 때문입니다.

위 두 가지 신용보강 방법은 대주단 입장에서는 아주 안전한 형태입니다. 문제가 생기면 시공사가 전적으로 책임을 지는 형태가 되기 때문입니다.


*부종성: 보증인의 부담이 주채무의 모적이나 형태보다 중한 때에는 주채무의 한도로 감축한다

**최고·검색 항변권: 채권자가 보증인에게 채무의 이행을 청구한 때에는 보증인은 주채무자의 변제자력이 있는 사실 및 그 집행이 용이할 것을 증명하여 먼저 주채무자에게 청구할 것과 그 재산에 대하여 집행할 것을 항변할 수 있다. 그러나 보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 부담한 때에는 그러하지 아니하다.

 

4. 자금보충약정

차주의 대출원리금 지급 차질 발생 또는 원리금 상환재원 부족 시, 시공사가 자금을 보충할 것을 약정하는 형태입니다. 유동성 보강 차원의 역할을 한다고 보시면 됩니다. 

주로 유동화회사에 대한 신용보강이 이루어지는데요, 시공사와 유동화증권 발행자인 유동화회사(SPC) 사이에 약정을 체결하고, 사유가 발생하면 시공사가 부족자금을 SPC에 대여하는 형태로 이루어집니다.


이 때 자금보충 의무의 적시성을 담보하기 위하여 최고·검색 항변권 상실 및 즉시지급의무를 부담하는 약정을 포함하게 되며 미이행시 채무인수를 조건으로 하는 경우가 대부분입니다.

따라서 실무적으로는 연대보증, 채무인수와 유사한 수준으로 신용보강이 이루어진다고 봅니다.

 



오늘은 누구나 한 번쯤 들어본 시공사의 신용보강에 대해 조금 더 자세히 알아보았습니다.

만약 개발사업에서 시공사의 신용보강이 없다면 PF대출을 일으키기는 매우 어려울 것이고 나아가 사업 추진 자체가 어려울 것입니다. 


부동산 개발에 관한 흥미로운 이야기, 앞으로도 계속 소개해 드리겠습니다!

 

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