부동산 개발 프로젝트는 어렵습니다.
각기 다른 이해관계를 가진 많은 참여자들이 협업 해야 하기 때문입니다. 그렇다면 부동산 개발 프로젝트에는 대표적으로 어떤 참여자들이 있고, 어떤 역할을 수행하게 되는지 살펴보겠습니다.
1번. 시행사
시행사란 흔히 디벨로퍼라고 불리는 회사로 개발부지를 매입하고, 사업자금을 조달하고, 시공사 등을 선정하고 관리하는 등 개발 프로젝트를 총괄 관리하는 사업의 주체입니다.
시행사는 가장 처음에 자금을 투입하고 가장 마지막으로 수익을 가져가게 되며, 분양 혹은 임대가 되지 않는 경우 최종적으로 책임을 지게 됩니다. 재건축, 재개발 등의 조합도 시행사의 역할을 수행한다고 볼 수 있습니다.
리스크가 큰 반면 사업이 성공하는 경우 큰 수익을 얻게 됩니다.
2번. 대주단
개발 프로젝트를 수행하기 위해서는 반드시 자금이 필요하고, 이 자금을 빌려주는 곳이 대주단입니다. 크게 은행, 증권사, 펀드, 보험사 등이 있습니다. 보통 하나의 사업에는 여러 곳의 대주가 들어오고 대주의 자금 회수 순위를 구분하여 선순위, 중순위, 후순위로 나뉘게 됩니다.
선순위는 가장 먼저 회수하게 되어 리스크가 적은 반면 금리도 낮습니다. 반면에 후순위는 가장 나중에 회수하게 되어 리스크가 큰 반면 금리가 높습니다.
3번. 시공사
시공사는 약속한 기간 내에 건물을 짓고 사용할 수 있도록 하는 역할을 수행하게 됩니다.
시행사가 대주단으로부터 넉넉한 자금을 조달하여 시공비를 지급하는 경우 시공사는 분양 현황과 상관 없이 공정률에 따라 공사비를 받게 되는 반면, 시행사가 대주단으로부터 필요한 사업비를 전부 조달받지 못하는 경우 분양으로 부터 수익이 발생해야만 공사비를 줄 수 있게 됩니다. 전자를 기성불, 후자를 분양불이라고 합니다.
후자의 경우 분양이 계획대로 되지 않으면 시공사도 큰 손해를 볼 가능성이 있으므로 시공사 또한 면밀하게 사업성 검토를 진행하게 됩니다.
4번. 설계사
설계사는 토지 위에 지을 수 있는 건물을 그리는 역할을 수행합니다. 토지의 용도, 규제 등을 파악해서 층, 면적, 호실수 등을 결정하고 시행사는 이를 기준으로 사업성을 검토하게 됩니다.
또한 인허가부터 사용승인까지 시행사 및 시공사와 협업하여 대관업무를 수행하게 됩니다. 초기에 잘못된 설계로 인해 착공 이후 공사가 중단되는 사례도 있으니 실력있는 설계사를 선정하는 것은 매우 중요합니다.
5번. 신탁사
개발 프로젝트에서 신탁사의 역할은 다양합니다.
개발 프로젝트의 자금은 규모가 크고, 여러 이해관계가 얽혀있기 때문에 중간에서 공적으로 자금을 관리해주는 역할을 수행하는 기관이 필요한데 이 역할을 주로 신탁사가 수행하게 됩니다. 이 경우 자금 대리 사무 기관으로써 역할을 수행합니다.
대주단이 시공사가 건물을 준공까지 책임지지 못할 리스크가 있다고 판단하는 경우 신탁사가 시공사 부도 등 발생 시 책임지고 준공을 하는 역할을 수행하기도 하는데 이를 책임준공형 관리신탁이라고 합니다.
마지막으로 신탁사가 직접 사업비를 빌려주고 수익 발생 시 회수하는 역할을 수행하기도 하는데 이를 차입형 토지신탁이라고 합니다. 차입형 토지신탁의 경우 신탁사가 사실 상 시행사의 역할을 수행하며, 시행사는 위탁사로써 대부분의 권한을 신탁사에 위임하게 됩니다.
6번. 분양대행사
분양대행사는 시행사로부터 일정의 수수료를 받고 분양과 관련된 업무를 대행하는 회사입니다. 일반적으로 분양을 위한 판촉행위를 수행하고, 모델하우스에서 고객을 만나고 시행사를 대리해서 계약을 체결하는 업무를 수행하게 됩니다.
각 기관이 유기적으로 협업해서 "좋은 건물"을 짓고, "필요한 고객에게 팔거나 임대"해서 "수익을 창출"하는 것이 "부동산 개발 프로젝트"의 본질입니다.
그 과정에서 데브올이 함께 하겠습니다.!
부동산 개발 프로젝트는 어렵습니다.
각기 다른 이해관계를 가진 많은 참여자들이 협업 해야 하기 때문입니다. 그렇다면 부동산 개발 프로젝트에는 대표적으로 어떤 참여자들이 있고, 어떤 역할을 수행하게 되는지 살펴보겠습니다.
1번. 시행사
시행사란 흔히 디벨로퍼라고 불리는 회사로 개발부지를 매입하고, 사업자금을 조달하고, 시공사 등을 선정하고 관리하는 등 개발 프로젝트를 총괄 관리하는 사업의 주체입니다.
시행사는 가장 처음에 자금을 투입하고 가장 마지막으로 수익을 가져가게 되며, 분양 혹은 임대가 되지 않는 경우 최종적으로 책임을 지게 됩니다. 재건축, 재개발 등의 조합도 시행사의 역할을 수행한다고 볼 수 있습니다.
리스크가 큰 반면 사업이 성공하는 경우 큰 수익을 얻게 됩니다.
2번. 대주단
개발 프로젝트를 수행하기 위해서는 반드시 자금이 필요하고, 이 자금을 빌려주는 곳이 대주단입니다. 크게 은행, 증권사, 펀드, 보험사 등이 있습니다. 보통 하나의 사업에는 여러 곳의 대주가 들어오고 대주의 자금 회수 순위를 구분하여 선순위, 중순위, 후순위로 나뉘게 됩니다.
선순위는 가장 먼저 회수하게 되어 리스크가 적은 반면 금리도 낮습니다. 반면에 후순위는 가장 나중에 회수하게 되어 리스크가 큰 반면 금리가 높습니다.
3번. 시공사
시공사는 약속한 기간 내에 건물을 짓고 사용할 수 있도록 하는 역할을 수행하게 됩니다.
시행사가 대주단으로부터 넉넉한 자금을 조달하여 시공비를 지급하는 경우 시공사는 분양 현황과 상관 없이 공정률에 따라 공사비를 받게 되는 반면, 시행사가 대주단으로부터 필요한 사업비를 전부 조달받지 못하는 경우 분양으로 부터 수익이 발생해야만 공사비를 줄 수 있게 됩니다. 전자를 기성불, 후자를 분양불이라고 합니다.
후자의 경우 분양이 계획대로 되지 않으면 시공사도 큰 손해를 볼 가능성이 있으므로 시공사 또한 면밀하게 사업성 검토를 진행하게 됩니다.
4번. 설계사
설계사는 토지 위에 지을 수 있는 건물을 그리는 역할을 수행합니다. 토지의 용도, 규제 등을 파악해서 층, 면적, 호실수 등을 결정하고 시행사는 이를 기준으로 사업성을 검토하게 됩니다.
또한 인허가부터 사용승인까지 시행사 및 시공사와 협업하여 대관업무를 수행하게 됩니다. 초기에 잘못된 설계로 인해 착공 이후 공사가 중단되는 사례도 있으니 실력있는 설계사를 선정하는 것은 매우 중요합니다.
5번. 신탁사
개발 프로젝트에서 신탁사의 역할은 다양합니다.
개발 프로젝트의 자금은 규모가 크고, 여러 이해관계가 얽혀있기 때문에 중간에서 공적으로 자금을 관리해주는 역할을 수행하는 기관이 필요한데 이 역할을 주로 신탁사가 수행하게 됩니다. 이 경우 자금 대리 사무 기관으로써 역할을 수행합니다.
대주단이 시공사가 건물을 준공까지 책임지지 못할 리스크가 있다고 판단하는 경우 신탁사가 시공사 부도 등 발생 시 책임지고 준공을 하는 역할을 수행하기도 하는데 이를 책임준공형 관리신탁이라고 합니다.
마지막으로 신탁사가 직접 사업비를 빌려주고 수익 발생 시 회수하는 역할을 수행하기도 하는데 이를 차입형 토지신탁이라고 합니다. 차입형 토지신탁의 경우 신탁사가 사실 상 시행사의 역할을 수행하며, 시행사는 위탁사로써 대부분의 권한을 신탁사에 위임하게 됩니다.
6번. 분양대행사
분양대행사는 시행사로부터 일정의 수수료를 받고 분양과 관련된 업무를 대행하는 회사입니다. 일반적으로 분양을 위한 판촉행위를 수행하고, 모델하우스에서 고객을 만나고 시행사를 대리해서 계약을 체결하는 업무를 수행하게 됩니다.
각 기관이 유기적으로 협업해서 "좋은 건물"을 짓고, "필요한 고객에게 팔거나 임대"해서 "수익을 창출"하는 것이 "부동산 개발 프로젝트"의 본질입니다.
그 과정에서 데브올이 함께 하겠습니다.!