신탁사 재직 시절 본PF대출 이후의 프로젝트 관리 업무를 수행하다 보니 브릿지 대출을 접할 일이 없어 브릿지 대출에 대해서 자세히 알지 못했었는데 2022년 이후 브릿지 대출 사고와 관련된 여러 기사들이 등장하면서 관심을 가지게 되었습니다.
최근 기사로 많이 접할 수 있듯이 부동산 경기 악화로 브릿지 대출을 받은 시행사도, 브릿지 대출을 해준 대출 기관도 곤경에 처해 있습니다.
그렇다면 이런 일이 왜 벌어졌는지 알기 위해 브릿지 대출이 무엇인지부터 살펴보겠습니다.
부동산 PF대출은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.
하나는 브릿지 대출이고, 나머지 하나는 본PF대출입니다.
본PF대출은 대출의 규모가 크고 자금력이 있는 은행, 증권사, 보험사 등에서 실행되는 대출로 상대적으로 대출 승인 요건이 까다롭습니다. 일반적으로 토지 확보 및 인허가가 완료되어야 기본적인 요건을 충족하게 됩니다.
하지만 개발 프로젝트를 하기 위해서는 본PF대출 요건을 충족하기 이전에도 토지 대금, 설계 비용 등 자금이 필요하게 됩니다. 이때 본PF대출 발생 전까지 브릿지 역할을 수행하는 대출을 브릿지 대출이라고 합니다.
브릿지 대출은 본PF대출이 발생하면 바로 상환하게 됩니다.
이러한 브릿지 대출은 토지 확보 실패, 인허가 실패, 본PF 대출 미실행 등의 높은 리스크와 짧은 대출 기간으로 인해 연 20% 에 달하는 높은 금리로 대출이 실행됩니다.
자금력이 부족하지만 공격적인 투자가 가능한 저축은행 등 제2금융권에서 주로 실행되며, 자금이 있는 개인이나 대부업자도 종종 참여하게 됩니다. (개인이 투자하는 경우는 PI 대출입니다.)
2022년 이전 부동산 시장이 호황일 때는 브릿지 대출에서 본PF로 넘어가지 않은 현장을 찾기 어려울 정도로 브릿지 대출 회수율이 좋았고, 짧은 기간에 높은 금리를 회수할 수 있었기 때문에 인기가 높은 상품이었습니다.
하지만 2022년 하반기 부동산 시장이 급격하게 악화되면서 은행, 증권사, 보험사 등 PF대출 기관들이 리스크 관리를 위해 신규 PF대출 실행을 하지 않았고, 이에 기 실행된 브릿지 대출 회수가 어려워진 상황에 봉착했습니다.
본PF가 실행되지 않는 경우에는 브릿지 대출 회수가 어렵거나 많은 시간이 소요됩니다. 브릿지 대출금으로 토지 소유권을 확보한 경우 토지 경매를 통해서 상환 받을 수 있으나, 본PF가 발생하지 않은 토지는 사업성이 떨어지는 토지로 인식되어 낮은 금액에 낙찰됩니다. 따라서 경매로 팔리더라도 대출금 전액을 회수하지 못하는 경우가 더 많습니다.
극단적인 하이 리스크! 하이 리턴! 브릿지 대출!
신탁사 재직 시절 본PF대출 이후의 프로젝트 관리 업무를 수행하다 보니 브릿지 대출을 접할 일이 없어 브릿지 대출에 대해서 자세히 알지 못했었는데 2022년 이후 브릿지 대출 사고와 관련된 여러 기사들이 등장하면서 관심을 가지게 되었습니다.
최근 기사로 많이 접할 수 있듯이 부동산 경기 악화로 브릿지 대출을 받은 시행사도, 브릿지 대출을 해준 대출 기관도 곤경에 처해 있습니다.
그렇다면 이런 일이 왜 벌어졌는지 알기 위해 브릿지 대출이 무엇인지부터 살펴보겠습니다.
부동산 PF대출은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.
하나는 브릿지 대출이고, 나머지 하나는 본PF대출입니다.
본PF대출은 대출의 규모가 크고 자금력이 있는 은행, 증권사, 보험사 등에서 실행되는 대출로 상대적으로 대출 승인 요건이 까다롭습니다. 일반적으로 토지 확보 및 인허가가 완료되어야 기본적인 요건을 충족하게 됩니다.
하지만 개발 프로젝트를 하기 위해서는 본PF대출 요건을 충족하기 이전에도 토지 대금, 설계 비용 등 자금이 필요하게 됩니다. 이때 본PF대출 발생 전까지 브릿지 역할을 수행하는 대출을 브릿지 대출이라고 합니다.
브릿지 대출은 본PF대출이 발생하면 바로 상환하게 됩니다.
이러한 브릿지 대출은 토지 확보 실패, 인허가 실패, 본PF 대출 미실행 등의 높은 리스크와 짧은 대출 기간으로 인해 연 20% 에 달하는 높은 금리로 대출이 실행됩니다.
자금력이 부족하지만 공격적인 투자가 가능한 저축은행 등 제2금융권에서 주로 실행되며, 자금이 있는 개인이나 대부업자도 종종 참여하게 됩니다. (개인이 투자하는 경우는 PI 대출입니다.)
2022년 이전 부동산 시장이 호황일 때는 브릿지 대출에서 본PF로 넘어가지 않은 현장을 찾기 어려울 정도로 브릿지 대출 회수율이 좋았고, 짧은 기간에 높은 금리를 회수할 수 있었기 때문에 인기가 높은 상품이었습니다.
하지만 2022년 하반기 부동산 시장이 급격하게 악화되면서 은행, 증권사, 보험사 등 PF대출 기관들이 리스크 관리를 위해 신규 PF대출 실행을 하지 않았고, 이에 기 실행된 브릿지 대출 회수가 어려워진 상황에 봉착했습니다.
본PF가 실행되지 않는 경우에는 브릿지 대출 회수가 어렵거나 많은 시간이 소요됩니다. 브릿지 대출금으로 토지 소유권을 확보한 경우 토지 경매를 통해서 상환 받을 수 있으나, 본PF가 발생하지 않은 토지는 사업성이 떨어지는 토지로 인식되어 낮은 금액에 낙찰됩니다. 따라서 경매로 팔리더라도 대출금 전액을 회수하지 못하는 경우가 더 많습니다.
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