이전 글에서 브릿지 대출에 대해서 설명을 드렸습니다. 아직 읽어보지 않으신 분들은 아래 링크를 통해 먼저 읽고 오시는 걸 권유드립니다.
https://www.devall.org/25/?q=YToxOntzOjEyOiJrZXl3b3JkX3R5cGUiO3M6MzoiYWxsIjt9&bmode=view&idx=20111894&t=board
이런 브릿지 대출도 2가지 종류로 나뉘게 됩니다. 본PF에서 리스크와 수익률에 따라서 선순위, 후순위로 나뉘는 것과 유사하다고 볼 수 있습니다.
하나는 ① PI대출이고, 다른 하나는 ② 브릿지 대출입니다. 후자의 브릿지 대출이 진정한 브릿지 대출이지만 실무적으로는 PI대출과 브릿지 대출을 모두 브릿지 대출이라고 부르고 있습니다.
1번. 브릿지 대출
먼저 브릿지 대출에 대해서 살펴보겠습니다. 브릿지 대출은 일반적으로 본PF가 일어나기 전에 토지를 확보하기 위한 토지 잔금의 용도로 실행되는 대출로 대출 발생 시 토지 소유권 이전이 완료되어야 하며 일반적으로 토지에 담보 신탁이 설정됩니다.
이런 브릿지 대출은 실질적으로 담보 대출에 가까운 대출이며, 해당 토지의 감정평가금액에서 LTV 비율을 적용하여 대출한도를 정합니다.
브릿지 대출은 본PF가 일어나는 경우 본PF 대금으로 상환을 받게 되고, 본PF를 실패하는 경우 공매 등의 방법으로 토지를 매각하여 대출금을 상환받을 수 있습니다.
이러한 브릿지 대출도 하이 리스크 , 하이 리턴이나 토지 매각을 통해 상당부분 회수가 가능하여 저축은행, 캐피탈사와 같은 금융권에서 대출이 가능합니다.
2번. PI대출
PI대출은 Principal Investment의 약자로 자본 투자를 뜻하는 대출입니다. 대출이라고 표현하지만 사실 상 지분투자에 가깝다고 볼 수 있습니다.
시행사의 자기자본이 부족하여 브릿지 대출의 LTV 최대 한도로 대출을 하여도 토지 잔금이 부족하거나, 계약금 조차 충당하기 어려운 경우 토지 비용을 충당하기 위해 대출이 실행됩니다.
계약금 목적의 PI대출은 추가적인 브릿지대출이나 본PF대출이 실행되지 않는 경우 토지 잔금을 내지 못하게 되므로 계약금 몰취가 되며 이 경우 대출금을 1원도 회수할 수 없습니다.
또한 토지 잔금을 치루고 소유권을 확보하여도 PI대출은 LTV 최대 한도를 채운 브릿지 대출의 후순위가 됩니다. 따라서 공매에 넘어가도 전액을 회수하지 못하는 경우가 많습니다.
PI대출은 부동산 업계에서 접할 수 있는 상품 중 직접 시행을 제외하고는 가장 리스크와 리턴이 큰 상품이라고 볼 수 있습니다. 이런 PI 대출은 누가 하게 될까요? 보통은 금융사가 금융주관권을 가지고 본PF가 거의 확실시 될때 참여하게 됩니다.
하지만 2021년 부터 2022년 사이 시장 상황이 너무 좋아 거의 모든 현장에서 본PF가 실행되었고, 이에 PI대출은 짧은 기간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자 상품으로 인기를 끌게 되었습니다. 큰 수익을 번 사례들이 증가하면서 상품의 리스크를 정확하게 파악하지 못한 대부업체나 개인들도 PI 대출에 참여하는 일들이 종종 발생하게 되었습니다.
이후 급격한 시장 악화로 많은 회사나 개인들이 큰 돈을 투자하고 한 푼도 건지지 못한 상황들이 발생하여 업계에 여러가지 무서운 소문들이 돌기도 했었는데요.
사실인지 알수는 없지만.. 가슴이 많이 아팠던 기억이 있습니다.
시장 상황의 급변한 변화를 느낄 수 있던 시간이었습니다.
이전 글에서 브릿지 대출에 대해서 설명을 드렸습니다. 아직 읽어보지 않으신 분들은 아래 링크를 통해 먼저 읽고 오시는 걸 권유드립니다.
https://www.devall.org/25/?q=YToxOntzOjEyOiJrZXl3b3JkX3R5cGUiO3M6MzoiYWxsIjt9&bmode=view&idx=20111894&t=board
이런 브릿지 대출도 2가지 종류로 나뉘게 됩니다. 본PF에서 리스크와 수익률에 따라서 선순위, 후순위로 나뉘는 것과 유사하다고 볼 수 있습니다.
하나는 ① PI대출이고, 다른 하나는 ② 브릿지 대출입니다. 후자의 브릿지 대출이 진정한 브릿지 대출이지만 실무적으로는 PI대출과 브릿지 대출을 모두 브릿지 대출이라고 부르고 있습니다.
1번. 브릿지 대출
먼저 브릿지 대출에 대해서 살펴보겠습니다. 브릿지 대출은 일반적으로 본PF가 일어나기 전에 토지를 확보하기 위한 토지 잔금의 용도로 실행되는 대출로 대출 발생 시 토지 소유권 이전이 완료되어야 하며 일반적으로 토지에 담보 신탁이 설정됩니다.
이런 브릿지 대출은 실질적으로 담보 대출에 가까운 대출이며, 해당 토지의 감정평가금액에서 LTV 비율을 적용하여 대출한도를 정합니다.
브릿지 대출은 본PF가 일어나는 경우 본PF 대금으로 상환을 받게 되고, 본PF를 실패하는 경우 공매 등의 방법으로 토지를 매각하여 대출금을 상환받을 수 있습니다.
이러한 브릿지 대출도 하이 리스크 , 하이 리턴이나 토지 매각을 통해 상당부분 회수가 가능하여 저축은행, 캐피탈사와 같은 금융권에서 대출이 가능합니다.
2번. PI대출
PI대출은 Principal Investment의 약자로 자본 투자를 뜻하는 대출입니다. 대출이라고 표현하지만 사실 상 지분투자에 가깝다고 볼 수 있습니다.
시행사의 자기자본이 부족하여 브릿지 대출의 LTV 최대 한도로 대출을 하여도 토지 잔금이 부족하거나, 계약금 조차 충당하기 어려운 경우 토지 비용을 충당하기 위해 대출이 실행됩니다.
계약금 목적의 PI대출은 추가적인 브릿지대출이나 본PF대출이 실행되지 않는 경우 토지 잔금을 내지 못하게 되므로 계약금 몰취가 되며 이 경우 대출금을 1원도 회수할 수 없습니다.
또한 토지 잔금을 치루고 소유권을 확보하여도 PI대출은 LTV 최대 한도를 채운 브릿지 대출의 후순위가 됩니다. 따라서 공매에 넘어가도 전액을 회수하지 못하는 경우가 많습니다.
PI대출은 부동산 업계에서 접할 수 있는 상품 중 직접 시행을 제외하고는 가장 리스크와 리턴이 큰 상품이라고 볼 수 있습니다. 이런 PI 대출은 누가 하게 될까요? 보통은 금융사가 금융주관권을 가지고 본PF가 거의 확실시 될때 참여하게 됩니다.
하지만 2021년 부터 2022년 사이 시장 상황이 너무 좋아 거의 모든 현장에서 본PF가 실행되었고, 이에 PI대출은 짧은 기간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자 상품으로 인기를 끌게 되었습니다. 큰 수익을 번 사례들이 증가하면서 상품의 리스크를 정확하게 파악하지 못한 대부업체나 개인들도 PI 대출에 참여하는 일들이 종종 발생하게 되었습니다.
이후 급격한 시장 악화로 많은 회사나 개인들이 큰 돈을 투자하고 한 푼도 건지지 못한 상황들이 발생하여 업계에 여러가지 무서운 소문들이 돌기도 했었는데요.
사실인지 알수는 없지만.. 가슴이 많이 아팠던 기억이 있습니다.
시장 상황의 급변한 변화를 느낄 수 있던 시간이었습니다.