[개발·분양]분양률이 저조하면 시공사가 위험해진다? _ 분양불

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부동산 개발에서 공사를 담당하는 시공사는 공사를 한 만큼 공사비를 가져가게 됩니다. 


공사를 한 만큼 정당하게 공사비를 받아가는 시공사가 왜 분양이 안되면 위험해지는걸까요? 분양이 안되는 것은 시행사나 PF대주단의 리스크가 아닐까요?

하지만 분양이 저조한 현장에서 시공사가 위험해지는 케이스들이 발생하고, 위와 같은 기사들을 접하게 됩니다.

그 이유를 알기 위해 공사대금 지급 방식인 기성불과 분양불을 먼저 이해해야 합니다.


1번. 기성불

기성불은 시행사가 자기 자본과 PF대출로 이미 예상되는 사업비의 약 90% 이상 확보한 뒤 체결하는 공사 도급 계약의 공사대금 지급 방식입니다. 따라서 기성불의 경우 시공사는 분양률과 무관하게 공사를 한 만큼 공사비를 받게 되며 시공사의 리스크는 매우 적습니다.


기성불의 경우는 상대적으로 시행사의 협상력이 높고, 리스크가 적기 때문에 상대적으로 시공비를 낮게 협상할 가능성이 있습니다..


2번. 분양불

분양불은 시행사가 자기 자본과 PF대출로 사업비의 일부만 확보한 상황에서 체결하게 되는 공사 도급 계약의 공사대금 지불 방식입니다. 따라서 분양불의 경우는 시공사가 공사를 하여도 분양 수익이 발생하지 않으면 공사비를 받지 못하는 경우가 발생하게 됩니다.


이런 분양불 현장은 시공사가 큰 리스크를 감당해야 하므로, 시공사가 상대적으로 더 높은 협상력을 가지게 되고, 상대적으로 공사 단가가 더 비쌉니다. 또한 시공사가 공사비를 받지 못해도 버틸 수 있을 정도로 현금을 보유하고 있어야 하므로 우량한 시공사만 분양불 현장 수주가 가능합니다.


이를 표로 정리하면 아래와 같습니다.

(출처 : 한국신용평가)

분양불 현장에서 분양이 되지 않으면 시공사는 실제로 공사를 하고도 공사비를 받지 못하게 되고 이는 시공사의 부실로 이어지게 되는 것입니다.