아파트 등의 모집공고를 보면 매우 높은 확률로 신탁사가 기입되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

사실 거의 대부분의 부동산 개발·분양 현장에 신탁사가 참여하고 있다고 봐도 무방한데요. 그렇다면 신탁사는 개발에서 어떤 역할을 수행하고 있을까요?

일단 '신탁'이라는 개념을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 한자 뜻으로 믿을 신에 맡길 탁으로 믿고 맡긴다는 의미입니다. 부동산 신탁은 부동산을 믿고 맡기는 것을 의미합니다.

믿고 맡기는 회사를 위탁사, 맡아서 관리하는 회사를 신탁사라고 부르는데요. 쉽게 말해 부동산을 맡아서 관리해주는 회사를 부동산신탁사라고 할 수 있습니다.

부동산 개발에서 신탁사가 참여하는 이유는 위탁사가 스스로 개발을  할 수 있는 역량이나 자본이 없기 때문에 역량이나 자본이 있는 신탁사에 맡겨서 개발을 하기 위함입니다.

이런 부동산 개발에서의 신탁사 역할은 크게 관리형과 차입형으로 나뉘게 됩니다.

1) 관리형 신탁

(출처 : 한국토지신탁 홈페이지)

관리형 신탁은 말 그대로 개발 프로젝트를 전반을 관리하기 위한 신탁 상품입니다. 하지만 실무적으로 관리형 신탁에서 신탁사의 주된 역할은 개발에 투입되는 PF 및 분양대금을 안전하게 관리하는 것입니다.

관리형 신탁의 경우 일반적으로 개발 프로젝트와 관련된 의사결정은 거의 시행사가 직접 하게 되고, 신탁사는 시행사의 요청에 따른 분양 관리와 PF 및 분양대금을 안전하게 관리하는 업무를 주로 수행하게 됩니다.

관리형 신탁을 통해 자금을 관리해야 하는 이유는 부동산 개발에 투입되는 자금은 이해관계가 많이 얽혀있기 때문입니다. 만약 시행사가 100% 자기 자본으로 사업을 한다면 자체적으로 자금관리를 할 수 있습니다. 

하지만 대부분의 경우 시행사 자금은 10% 안쪽이고 90% 이상의 자금은 PF대출을 통해서 조달하게 됩니다. 따라서 여러 이해관계의 중간에 위치한 신탁사가 자금을 관리하게 되는 것 입니다.



2) 차입형 신탁

(출처 : 한국토지신탁 홈페이지)

차입형 토지신탁은 말 그대로 개발 프로젝트에 자금을 차입해주는 신탁 상품입니다. 차입형 토지신탁의 경우 신탁사가 개발 프로젝트에 소요되는 대부분의 자금을 직접 빌려주게 됩니다. 따라서 관리형 토지신탁에 비해서 신탁사의 리스크가 매우 큽니다. 분양이 저조하면 신탁사도 막대한 손실을 볼 수 있습니다.

따라서 차입형 토지신탁의 경우 일반적으로 개발 프로젝트의 중요한 의사결정까지 신탁사가 직접 수행하게 됩니다. 이 경우 위탁사(시행사)의 권한은 관리형 토지신탁에 비해서 매우 작아집니다.