(출처 : 아시아경제)

최근 신탁사가 참여하는 재건축 사업이 많아지고 있습니다.

동시에 여러 조합에서 신탁 방식에 불만을 품고 심지어 신탁사를 다시 내보내고자 하는 조합도 속속 등장하고 있습니다.

이전 글에서 설명한 것과 같이 부동산 신탁이 존재하는 이유는 위탁사의 자본력이나 역량이 부족한 경우 자본과 역량을 갖춘 신탁사가 부동산을 맡아서 개발 , 관리 등을 해주기 위함입니다.

재건축 사업에서도 마찬가지 입니다. 신탁 방식의 재건축 사업에서는 일반적으로 위탁사가 조합이 됩니다. 그리고 신탁사가 조합을 대신해서 자금 조달, 공사 발주, 관리, 운영, 분양 등을 수행하게 됩니다. (2016년 도시 및 주거환경 정비법 개정으로 본격 도입 되었음)

(출처 : 한국토지신탁 홈페이지)

일반적으로 신탁 방식의 조합사업은 위와 같은 구도를 가지게 됩니다.

이런 신탁 사업의 가장 큰 장점이라 하면 빨라진다는 것 입니다. 부동산 개발 사업은 금융비용이 매우 커 빠른 속도가 생명입니다! 

신탁사가 업무를 수행하게 되므로 빠른 자금 조달, 조합원 간의 불필요한 분쟁 최소화, 전문성 있는 용역사 관리 · 분양 등 업무 수행이 있을 것 입니다.

신탁사의 주장에 따르면 전체 사업 소요기간이 약 2~3년가량 줄어든다고 합니다. 최근에는 이런 강점을 더 살리기 위해 조합을 아예 설립하지 않고 신탁사를 시행사로 선정해 사업을 맡기는 사업시행자 방식도 인기를 끌고 있습니다.

그 외에도 중간에서 공적인 성격을 가진 신탁사가 자금 등을 관리하게 되므로 투명한 관리가 가능하고 비리를 줄일 수 있다는 장점도 있을 것 입니다.

이렇게 장점만 있느냐? 그렇지 않습니다. 단점도 존재합니다. 따라서 신탁방식이 증가하고 있는 추세에 있으나 아직도 더 많은 조합이 자체적으로 사업을 하고 있습니다.

가장 큰 단점은 비용이 증가된다는 것입니다. 일반적으로 신탁사는 총 분양대금의 2~4% 수준을 신탁보수로 가져가게 됩니다. 과연 신탁사를 통해 2~4% 이상의 비용 절약이 가능할지 저울질 해봐야할 것 입니다.

두 번째 단점은 조합원들의 의견이 배제될 수 있다는 것입니다. 신탁 방식의 장점이 빠른 의사결정인 것이 어떻게 보면 조합원들의 의견이 배제된 채 사업의 의사결정이 내려질 수 있다는 단점으로도 작용할 수 있는 것 입니다.