최근 신탁사가 참여하는 재건축 사업이 점차 많아지고 있습니다.
특히 성남시가 선도지구 지정 시 신탁방식으로 재건축을 추진하면 가점을 주도록 하면서 분당 재건축 단지들은 거의 대부분 신탁방식으로 사업을 추진 중입니다.
하지만 한편에서는 신탁방식에 불만을 품고 심지어 신탁사를 다시 내보내고자 하는 재건축 조합도 속속 등장하고 있습니다.
오늘은 이처럼 재건축 사업에서 큰 이슈가 되고 있는 신탁방식 재건축에 대해 알아보고자 합니다.
신탁방식 정비사업 정의
신탁방식 정비사업은 조합 또는 토지등 소유자를 대신하여 신탁회사가 정비사업을 직접 시행 혹은 대행합니다.
크게 ‘사업시행자 방식’과 ‘사업대행자 방식’으로 나뉘는데요,
‘사업시행자 방식’의 경우 재건축 조합을 아예 설립하지 않는다는 점이 특징입니다.
신탁회사가 직접 사업시행자가 되며 재건축 조합 설립을 위한 단계들을 거치지 않아 사업기간을 단축할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힙니다.
‘사업대행자 방식’의 경우 조합이 신탁사를 사업대행자로 지정해 재건축 사업을 진행하는 방식입니다.
이미 조합이 설립된 단지에서 신탁사와 함께 재건축을 추진하고자 할 때 적합한 방식입니다.
두 방식 모두 신탁사가 토지등 소유자 또는 조합을 대신해서 자금 조달, 공사 발주, 사업관리, 운영, 분양 등 재건축 사업 업무 전반을 수행하게 됩니다. 2016년 도시 및 주거환경정비법의 개정으로 이러한 신탁방식 재건축이 가능해졌습니다.
(출처: 하나자산신탁)
일반적으로 신탁방식의 재건축사업은 위와 같은 사업구도를 갖게 됩니다.
신탁방식 정비사업의 장점
이런 신탁방식 사업의 가장 큰 장점은 바로 사업기간 단축입니다. 신탁사들은 신탁방식으로 재건축을 진행할 경우 2~3년 정도의 시간을 단축할 수 있다고 설명하고 있습니다. 재건축 사업의 경우 금융비용이 상당하기에 사업기간을 단축할 수 있다면 사업성 개선에 큰 도움이 된다고 볼 수 있죠.
또한 조합을 대신해 신탁사가 업무를 수행하므로 전문적인 사업관리, 안정적 자금조달, 시공사에 대한 교섭력 강화, 조합원 간 갈등 방지 등도 장점이라고 할 수 있습니다.
이렇게 장점만 있다면 모든 단지들이 신탁방식으로 재건축을 추진할 것입니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 신탁방식 재건축에도 단점이 존재합니다.
신탁방식 정비사업 단점
신탁방식의 가장 큰 단점은 비용의 증가입니다. 일반적으로 신탁사는 총 분양대금의 2~4%에 해당하는 금액을 신탁수수료로 가져가게 됩니다. 대형 재건축 단지들의 경우 많게는 수십억원에 이르는 큰 금액입니다. 이는 고스란히 사업비용으로 조합원들이 부담해야 합니다.
또한 조합원들의 의견이 배제될 수 있다는 점도 단점으로 꼽힙니다. 앞서 말씀드린 두 가지 신탁방식 중 ‘사업시행자 방식’의 경우 조합이 설립되지 않는다고 말씀드렸습니다. 이는 신탁사가 사업 전면에 나서기에 조합원들의 의견을 대표할 창구가 없다는 의미입니다. 사업 과정에서 소유주들의 의견이 배제되는 상황이 펼쳐질 수 있는 것이죠.
마무리하며...
이처럼 신탁방식 재건축은 장단점을 모두 갖고 있습니다.
재건축을 추진 중인 단지들은 다양한 지점에서 득과 실을 고려해 신탁방식 재건축 여부를 결정해야 할 것입니다.
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최근 신탁사가 참여하는 재건축 사업이 점차 많아지고 있습니다.
특히 성남시가 선도지구 지정 시 신탁방식으로 재건축을 추진하면 가점을 주도록 하면서 분당 재건축 단지들은 거의 대부분 신탁방식으로 사업을 추진 중입니다.
하지만 한편에서는 신탁방식에 불만을 품고 심지어 신탁사를 다시 내보내고자 하는 재건축 조합도 속속 등장하고 있습니다.
오늘은 이처럼 재건축 사업에서 큰 이슈가 되고 있는 신탁방식 재건축에 대해 알아보고자 합니다.
신탁방식 정비사업은 조합 또는 토지등 소유자를 대신하여 신탁회사가 정비사업을 직접 시행 혹은 대행합니다.
크게 ‘사업시행자 방식’과 ‘사업대행자 방식’으로 나뉘는데요,
‘사업시행자 방식’의 경우 재건축 조합을 아예 설립하지 않는다는 점이 특징입니다.
신탁회사가 직접 사업시행자가 되며 재건축 조합 설립을 위한 단계들을 거치지 않아 사업기간을 단축할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힙니다.
‘사업대행자 방식’의 경우 조합이 신탁사를 사업대행자로 지정해 재건축 사업을 진행하는 방식입니다.
이미 조합이 설립된 단지에서 신탁사와 함께 재건축을 추진하고자 할 때 적합한 방식입니다.
두 방식 모두 신탁사가 토지등 소유자 또는 조합을 대신해서 자금 조달, 공사 발주, 사업관리, 운영, 분양 등 재건축 사업 업무 전반을 수행하게 됩니다. 2016년 도시 및 주거환경정비법의 개정으로 이러한 신탁방식 재건축이 가능해졌습니다.
(출처: 하나자산신탁)
일반적으로 신탁방식의 재건축사업은 위와 같은 사업구도를 갖게 됩니다.
이런 신탁방식 사업의 가장 큰 장점은 바로 사업기간 단축입니다. 신탁사들은 신탁방식으로 재건축을 진행할 경우 2~3년 정도의 시간을 단축할 수 있다고 설명하고 있습니다. 재건축 사업의 경우 금융비용이 상당하기에 사업기간을 단축할 수 있다면 사업성 개선에 큰 도움이 된다고 볼 수 있죠.
또한 조합을 대신해 신탁사가 업무를 수행하므로 전문적인 사업관리, 안정적 자금조달, 시공사에 대한 교섭력 강화, 조합원 간 갈등 방지 등도 장점이라고 할 수 있습니다.
이렇게 장점만 있다면 모든 단지들이 신탁방식으로 재건축을 추진할 것입니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 신탁방식 재건축에도 단점이 존재합니다.
신탁방식의 가장 큰 단점은 비용의 증가입니다. 일반적으로 신탁사는 총 분양대금의 2~4%에 해당하는 금액을 신탁수수료로 가져가게 됩니다. 대형 재건축 단지들의 경우 많게는 수십억원에 이르는 큰 금액입니다. 이는 고스란히 사업비용으로 조합원들이 부담해야 합니다.
또한 조합원들의 의견이 배제될 수 있다는 점도 단점으로 꼽힙니다. 앞서 말씀드린 두 가지 신탁방식 중 ‘사업시행자 방식’의 경우 조합이 설립되지 않는다고 말씀드렸습니다. 이는 신탁사가 사업 전면에 나서기에 조합원들의 의견을 대표할 창구가 없다는 의미입니다. 사업 과정에서 소유주들의 의견이 배제되는 상황이 펼쳐질 수 있는 것이죠.
이처럼 신탁방식 재건축은 장단점을 모두 갖고 있습니다.
재건축을 추진 중인 단지들은 다양한 지점에서 득과 실을 고려해 신탁방식 재건축 여부를 결정해야 할 것입니다.
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