"어디 아파트 재건축 들어간데" 이런 이야기 듣고 곧 철거하겠구나 했는데 몇 년이 지나도 그대로인 아파트 보신 경험 누구나 있으실 것이라 생각합니다.
재건축은 정말 오래 걸립니다. 2000년 이후 서울 사업장 기준으로 정비구역지정부터 입주까지의 재건축 기간을 평균 내보니 8.9년이 소요되었다고 합니다. 하지만 실제 현장에서 사업 현황을 지켜보면 '8.9년이면 빠르다.' 생각이 들기도 할 정도로 오래 걸립니다.
그렇다면 재건축은 왜 오래 걸릴까요? 딱 한마디로 말하면 이해관계자가 많기 때문입니다.
수많은 조합원(종전자산 소유자)들이 같이 의사결정을 해야하기 때문에 많은 분쟁이 발생하기도 하고, 또 많은 이해관계자가 많기 때문에 규제적으로도 복잡한 절차를 따라야 합니다.
재건축은 크게 6개의 단계로 나누게 됩니다.
1) 재건축의 시작은 정비구역 지정입니다. 정비구역 지정을 위해서는 주민의 10% 이상 동의를 해야 하고, 30년 이상 경과한 건물이어야 하며, 안전진단을 통과해야 합니다. 해당 건물의 구조안전성, 마감 및 설비 노후도 등을 검사하여 오래되어 안전하지 않다는 결과를 받아야 안전진단을 통과하게 됩니다. 건물이 빨리 낡고 위험해야 조합원들에게는 오히려 이득인 아이러니한 상황이 생기기도 합니다.
(평균 24개월 소요)
2) 두 번째는 추진위원회 구성입니다. 정비구역 지정 이후 토지등소유자 50% 이상의 동의를 받아 추진위원회를 구성할 수 있습니다. 대부분 소유자분들은 재건축 사업에 동의를 하므로 50% 동의는 금방 이루어져 다른 단계에 비해 빠르게 마무리 되는 단계입니다.
(평균 12개월 소요)
3) 세 번째는 조합설립 인가입니다. 추진위원회가 구성되면 조합 설립을 위한 동의서를 받기 시작하며 전체 소유자의 75% 이상, 동별 과반수 이상의 동의를 받아야 합니다. 조합설립 인가로 조합이 일종의 법인격을 가지게 됩니다. 조합설립 인가를 받아야 조합이 계약행위 등 법률행위의 주체가 될 수 있습니다.
(평균 13개월 소요)
4) 네 번째는 사업시행 인가입니다. 사업시행인가는 조합이 계획한 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 지자체에게 허락받는 절차입니다. 일반적으로 조합사업에서는 빠른 사업 진행을 위해 시공사, 설계사 등 전문가와 함께 지자체에서 요구하는 조건을 충족한 계획을 세우게 되므로 상대적으로 빠르게 마무리 되는 단계입니다.
(평균 9개월 소요)
5) 다섯 번째는 관리처분 인가입니다. 관리처분 인가는 모든 것이 확정되는 단계라고 볼 수 있습니다. 사업비, 조합원 분담금, 분양계획 등이 확정되고 관리처분 인가 이후에는 착공을 할 수 있어 관리처분 인가가 나면 조합원분들도 한 숨 돌릴 수 있습니다.
관리처분 인가 이후 이주, 철거, 착공 순으로 이루어집니다.
(준공 및 입주까지 평균 49개월 소요)
6) 마지막은 준공 및 입주입니다. 공사가 마무리되면 조합원은 분담금 잔금을 납부하고 입주하게 됩니다. 재건축 사업은 이제 마무리됩니다.
재건축 사업은 이렇게 오래 걸리기도 하고, 하나하나의 절차를 넘는 것이 너무 어려워서 단계를 뛰어 넘을 때마다 조합원 물건의 가격이 널뛰기를 하게 됩니다.
길고 고난한 과정이지만 그만큼 큰 수익을 가져다 주기도 하는 재건축 사업. 긴 호흡으로 접근하시는 것을 권장드립니다!
"어디 아파트 재건축 들어간데" 이런 이야기 듣고 곧 철거하겠구나 했는데 몇 년이 지나도 그대로인 아파트 보신 경험 누구나 있으실 것이라 생각합니다.
재건축은 정말 오래 걸립니다. 2000년 이후 서울 사업장 기준으로 정비구역지정부터 입주까지의 재건축 기간을 평균 내보니 8.9년이 소요되었다고 합니다. 하지만 실제 현장에서 사업 현황을 지켜보면 '8.9년이면 빠르다.' 생각이 들기도 할 정도로 오래 걸립니다.
그렇다면 재건축은 왜 오래 걸릴까요? 딱 한마디로 말하면 이해관계자가 많기 때문입니다.
수많은 조합원(종전자산 소유자)들이 같이 의사결정을 해야하기 때문에 많은 분쟁이 발생하기도 하고, 또 많은 이해관계자가 많기 때문에 규제적으로도 복잡한 절차를 따라야 합니다.
재건축은 크게 6개의 단계로 나누게 됩니다.
1) 재건축의 시작은 정비구역 지정입니다. 정비구역 지정을 위해서는 주민의 10% 이상 동의를 해야 하고, 30년 이상 경과한 건물이어야 하며, 안전진단을 통과해야 합니다. 해당 건물의 구조안전성, 마감 및 설비 노후도 등을 검사하여 오래되어 안전하지 않다는 결과를 받아야 안전진단을 통과하게 됩니다. 건물이 빨리 낡고 위험해야 조합원들에게는 오히려 이득인 아이러니한 상황이 생기기도 합니다.
(평균 24개월 소요)
2) 두 번째는 추진위원회 구성입니다. 정비구역 지정 이후 토지등소유자 50% 이상의 동의를 받아 추진위원회를 구성할 수 있습니다. 대부분 소유자분들은 재건축 사업에 동의를 하므로 50% 동의는 금방 이루어져 다른 단계에 비해 빠르게 마무리 되는 단계입니다.
(평균 12개월 소요)
3) 세 번째는 조합설립 인가입니다. 추진위원회가 구성되면 조합 설립을 위한 동의서를 받기 시작하며 전체 소유자의 75% 이상, 동별 과반수 이상의 동의를 받아야 합니다. 조합설립 인가로 조합이 일종의 법인격을 가지게 됩니다. 조합설립 인가를 받아야 조합이 계약행위 등 법률행위의 주체가 될 수 있습니다.
(평균 13개월 소요)
4) 네 번째는 사업시행 인가입니다. 사업시행인가는 조합이 계획한 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 지자체에게 허락받는 절차입니다. 일반적으로 조합사업에서는 빠른 사업 진행을 위해 시공사, 설계사 등 전문가와 함께 지자체에서 요구하는 조건을 충족한 계획을 세우게 되므로 상대적으로 빠르게 마무리 되는 단계입니다.
(평균 9개월 소요)
5) 다섯 번째는 관리처분 인가입니다. 관리처분 인가는 모든 것이 확정되는 단계라고 볼 수 있습니다. 사업비, 조합원 분담금, 분양계획 등이 확정되고 관리처분 인가 이후에는 착공을 할 수 있어 관리처분 인가가 나면 조합원분들도 한 숨 돌릴 수 있습니다.
관리처분 인가 이후 이주, 철거, 착공 순으로 이루어집니다.
(준공 및 입주까지 평균 49개월 소요)
6) 마지막은 준공 및 입주입니다. 공사가 마무리되면 조합원은 분담금 잔금을 납부하고 입주하게 됩니다. 재건축 사업은 이제 마무리됩니다.
재건축 사업은 이렇게 오래 걸리기도 하고, 하나하나의 절차를 넘는 것이 너무 어려워서 단계를 뛰어 넘을 때마다 조합원 물건의 가격이 널뛰기를 하게 됩니다.
길고 고난한 과정이지만 그만큼 큰 수익을 가져다 주기도 하는 재건축 사업. 긴 호흡으로 접근하시는 것을 권장드립니다!